Đất nền mất dần sức hút, nhà đầu tư nhìn lại chiến lược
Nhiều nhà đầu tư đang rơi vào cảnh "mắc kẹt" với các lô đất nền mua vào giai đoạn thị trường sôi động, khi thanh khoản sụt giảm mạnh và giá trị gần như giậm chân tại chỗ. Các chuyên gia cảnh báo rằng kỷ nguyên đất nền là kênh sinh lời dễ dàng đã qua — thay vào đó, nhà đầu tư cần dựa vào các yếu tố nền tảng thực chất thay vì chạy theo kỳ vọng tăng giá.
Nhà đầu tư mắc kẹt, tiền nằm im nhiều năm
Sau hai năm ôm lô đất hai mặt tiền nằm trong khu dân cư được quy hoạch gần khu công nghiệp tại Bình Dương (nay thuộc TPHCM), ông Thành (phường Cát Lái, TPHCM) vẫn chưa tìm được người mua dù đã nhiều lần rao bán. Năm 2024, ông bỏ ra hơn 7 tỷ đồng xuống tiền mua khu đất này, kỳ vọng rằng khi khu công nghiệp đi vào triển khai, giá đất sẽ bứt phá mạnh tương tự nhiều đợt sốt đất từng xảy ra trên thị trường. Thực tế lại hoàn toàn trái ngược — giá đất hầu như đứng yên, giao dịch rất ảm đạm. Điều khiến ông nuối tiếc hơn là trong cùng khoảng thời gian đó, nhiều dự án căn hộ đã tăng giá ít nhất 30–40%, còn thị trường chứng khoán cũng trải qua các nhịp hồi phục đáng kể.
Hoàn cảnh không khác là mấy với ông Hùng (phường Bình Trưng, TPHCM). Năm 2024, ông rút toàn bộ tiền khỏi tài khoản chứng khoán để xuống tiền mua 2 lô đất tổng trị giá gần 2 tỷ đồng ở khu vực Dầu Tiếng (Bình Dương cũ) — nơi được cho là sẽ hưởng lợi từ các quy hoạch khu công nghiệp và khu dân cư trong tương lai. Tuy nhiên, sau 2 năm nắm giữ, giá không nhúc nhích và việc chuyển nhượng gặp nhiều trở ngại. Nhìn lại quyết định của mình, ông thừa nhận rằng nếu tiếp tục giữ cổ phiếu hoặc chuyển dòng tiền sang căn hộ, hiệu quả đầu tư chắc chắn sẽ khả quan hơn nhiều.
Thị trường đất nền diễn biến ảm đạm (Ảnh: K.C).
Dữ liệu thị trường phản ánh sự suy giảm rõ rệt
Hai câu chuyện trên không phải cá biệt — chúng phản ánh xu thế chung của phân khúc đất nền hiện tại. Theo dữ liệu tháng 5 của Batdongsan.com.vn, mức độ quan tâm đến đất nền trên phạm vi cả nước giảm tới 40% so với cùng kỳ năm trước, trở thành mức giảm mạnh nhất trong tất cả các loại hình bất động sản. Tại Hà Nội, con số này còn đáng lo ngại hơn khi lượng quan tâm sụt giảm đến 55%, còn khu vực TPHCM cũ ghi nhận mức giảm 16%.
Nhu cầu tìm kiếm đất nền tại Hà Nội đang phân tán trên nhiều địa bàn, trong khi ở TPHCM chủ yếu tập trung ở một số khu vực như quận 9, TP Thủ Đức, Củ Chi và quận 2 cũ. Giá bán tuy vẫn tăng ở một số nơi nhưng sự cải thiện đó chủ yếu đến từ khu vực miền Trung, không phải xu hướng chung toàn quốc.
Nhiều "điểm nóng" vẫn chưa hồi phục về đỉnh cũ
Chuyên gia Ngô Thành Huấn dẫn số liệu khảo sát cho thấy nhiều khu vực từng là tâm điểm sốt đất và đất nông nghiệp như Bình Phước, Bảo Lộc, Hòa Bình hay Thái Nguyên đến nay vẫn chưa lấy lại mức giá đỉnh thiết lập vào năm 2022. Tuy nhiên, một số địa phương khác lại ghi nhận đà tăng đáng kể, cho thấy dòng tiền trên thị trường đang phân hóa ngày càng sâu sắc.
Ông Huấn chỉ ra rằng trong thời kỳ thị trường tăng trưởng "nóng", không ít nhà đầu tư quyết định xuống tiền chỉ dựa vào thông tin quy hoạch hoặc hứa hẹn về các dự án hạ tầng, mà bỏ qua những yếu tố cốt lõi như quy mô dân cư, khả năng tạo việc làm hay giá trị khai thác thực tế. Chỉ cần xuất hiện tin quy hoạch, giá đất tại nhiều nơi có thể leo thang nhanh chóng trong thời gian ngắn. Phú Mỹ (Bà Rịa – Vũng Tàu), Đức Trọng, Bảo Lộc, Phan Thiết, Bình Phước và các địa phương phía Bắc như Hòa Bình, Bắc Giang, Bắc Ninh đều từng trải qua những cơn sốt kiểu đó.
Dòng tiền đang dịch chuyển sang tài sản có giá trị thực
Chuyên gia Ngô Thành Huấn nhận định rằng kể từ khi thị trường bước vào giai đoạn trầm lắng từ cuối năm 2022, bức tranh đầu tư đã thay đổi đáng kể. Thanh khoản đất nền tại các khu vực xa trung tâm, mật độ dân cư thấp đã giảm hơn 80%. Ngược lại, căn hộ và các sản phẩm có khả năng tạo dòng tiền thực tế hồi phục nhanh hơn — cả về giao dịch lẫn giá bán — chỉ sau khoảng một năm. Đến nay, nhiều khu vực mà giá đất trước đây leo thang chủ yếu nhờ đầu cơ vẫn chưa thể quay lại mặt bằng cũ.
Ông Huấn nhìn nhận đây là tín hiệu quan trọng nhất của thị trường bất động sản hiện tại và sẽ định hình xu hướng trong thời gian tới. Dòng tiền không biến mất mà đang tìm đến những tài sản có chất lượng — những sản phẩm có khả năng sinh dòng tiền, hạ tầng đồng bộ, pháp lý minh bạch và giá trị sử dụng thực sự.
Nhà đầu tư cần chủ động tái cơ cấu danh mục
Chuyên gia Trần Quang Trung nhận định giai đoạn từ nay đến cuối năm — và đặc biệt trong năm tới — là thời điểm nhà đầu tư cần chủ động rà soát lại danh mục bất động sản, thay vì tiếp tục xuống tiền theo tâm lý đám đông hoặc cảm tính như các chu kỳ trước. Việc đầu tiên cần làm, theo ông, là đánh giá từng tài sản đang nắm giữ: cái nào nên giữ lại, cái nào cần ưu tiên bổ sung, và đâu sẽ là khoản đầu tư trọng tâm trong chiến lược 5–10 năm tới.
Ông Trung nhấn mạnh rằng trong bối cảnh hiện nay, thanh khoản không chỉ quan trọng ngang bằng lợi nhuận kỳ vọng mà đôi khi còn có ý nghĩa hơn. Vì thế, nhà đầu tư cần nhìn trước xu hướng dịch chuyển của thị trường và sự thay đổi trong nhu cầu thực tế của người mua, từ đó xác định phân khúc nào sẽ dẫn dắt chu kỳ tiếp theo.
Quy hoạch minh bạch — lợi thế cho nhà đầu tư dài hạn
Theo ông Trung, điểm khác biệt lớn so với giai đoạn trước là định hướng quy hoạch, phát triển hạ tầng và mở rộng đô thị hiện nay đã rõ ràng hơn nhiều, và thông tin quy hoạch được công khai đến tay người dân. Vì vậy, thay vì lao vào các cơn sốt đất ngắn hạn, nhà đầu tư hoàn toàn có thể dựa trên bản đồ quy hoạch để lựa chọn khu vực đầu tư dài hạn một cách có căn cứ. Các chiến lược từng mang lại lợi nhuận cao trước đây như phân lô bán nền hay đầu tư theo phong trào tại các địa phương sẽ không còn phù hợp trong môi trường mới.
Để chọn được bất động sản có giá trị bền vững, nhà đầu tư nên ưu tiên các yếu tố nền tảng: quy mô dân số, tốc độ phát triển hạ tầng, khả năng tạo việc làm và hệ thống tiện ích. Những khu vực được trang bị metro, trường học, bệnh viện, trung tâm thương mại cùng các công trình động lực sẽ có dư địa tăng giá dài hạn vượt trội so với những nơi chỉ được "hà hơi" bởi kỳ vọng từ thông tin quy hoạch.
Cảm ơn bạn đã dành thời gian theo dõi bài viết. Nếu bạn quan tâm đến các góc nhìn và phân tích sâu hơn về thị trường bất động sản, đừng bỏ qua những bài viết liên quan được gợi ý ngay bên dưới.
Ý kiến bạn đọc (0)