Hàng loạt chung cư mini chật vật treo biển tìm người thuê

Nhiều địa bàn vốn được coi là "thủ phủ chung cư mini" tại Hà Nội đang đối mặt với tình trạng trống phòng nghiêm trọng do nguồn cung bùng nổ trong khi giá cả vẫn neo ở mức cao.

Nguồn cung bùng nổ, chủ nhà "gánh" áp lực chi phí

Sở hữu một tòa chung cư mini tại Đình Thôn, phường Từ Liêm, anh Hùng (40 tuổi) chia sẻ suốt hơn ba tháng qua, công trình của anh liên tục trống từ 20-25% số phòng. Tòa nhà này quy mô 20 phòng, được hoàn thiện và đưa vào vận hành từ cuối năm ngoái. Tất cả các căn hộ có diện tích dao động 20-28 m2, được trang bị đầy đủ tiện nghi từ giường tủ, tủ lạnh, máy giặt cho đến điều hòa, với giá cho thuê dao động 4,2-6,5 triệu đồng mỗi tháng.

Đáng chú ý, ngay trong khu vực lân cận cũng có thêm 3-4 tòa nhà tương tự vừa đi vào hoạt động cùng thời điểm. Dù áp lực cạnh tranh giành giật khách thuê vô cùng gay gắt, anh Hùng thừa nhận bản thân không thể giảm giá thuê do đang phải gánh khoản lãi vay ngân hàng tăng cao.

Cách đó khoảng 800m, một tòa chung cư mini khác nằm trong ngõ đường Mỹ Đình do chị Huyền (32 tuổi) quản lý cũng rơi vào cảnh mòn mỏi treo biển tìm khách suốt nhiều tháng nay. Chị Huyền cho biết, dù công trình đã hoàn tất gần một năm, thời gian lấp đầy phòng chỉ duy trì được một nửa chặng đường. Tính từ đầu quý II đến nay, lượng phòng bỏ trống tại đây đã tăng thêm 15%. Tình cảnh tương tự cũng diễn ra tại một tòa nhà 6 tầng ở Dương Quảng Hàm, Cầu Giấy mà chị đang chịu trách nhiệm quản lý.

"Sự xuất hiện dồn dập của các tòa chung cư mini mới xây khiến nguồn cung trở nên dư thừa. Trong khi đó, người đi thuê lại siết chặt hầu bao, còn phía chủ nhà không chịu hạ giá dẫn đến việc tỷ lệ trống phòng ngày một tăng", chị Huyền phân tích.

Giá thuê neo cao vượt quá khả năng chi trả

Hiện tượng treo biển tìm người thuê phòng không chỉ xuất hiện ở Mỹ Đình mà đã lan rộng ra nhiều khu vực tập trung đông chung cư mini khác như Phú Đô, Hồ Tùng Mậu, Phạm Văn Đồng, Trần Thái Tông, Dương Quảng Hàm, Khương Đình... Ông Nguyễn Tuấn Anh, đại diện quản lý một sàn giao dịch môi giới cho thuê bất động sản tại Hà Nội, tiết lộ chỉ riêng khu Mỹ Đình, gần chục tòa nhà mới bàn giao đã ký gửi sàn của ông nhưng rao bán suốt nhiều tháng vẫn chưa thể lấp kín hoàn toàn. Theo ông, dù cơ sở vật chất của các tòa nhà này còn rất mới, song "việc tìm khách vô cùng khó khăn bởi đang là mùa thấp điểm, giá thuê lại quá cao buộc người thuê phải tìm người ở ghép mới gánh nổi chi phí".

Khu nhà treo biển cho thuê tại Mỹ Đình, phường Từ Liêm, Hà Nội. Ảnh: Ngọc Diễm

Sự kết hợp giữa nguồn cung lớn và giá cả đắt đỏ đang tạo nên rào cản tâm lý khiến người đi thuê e dè trước các lựa chọn mới. Đức Thịnh, một nhân viên công nghệ làm việc tại Duy Tân, Cầu Giấy, chia sẻ anh đã mất gần hai tuần tìm kiếm phòng trọ gần cơ quan nhưng vẫn chưa có kết quả. Tại các khu vực kế cận như Dịch Vọng Hậu hay Trần Thái Tông, giá thuê các căn chung cư mini mới xây diện tích 20-30 m2 dao động từ 4,5-8 triệu đồng một tháng. Những lựa chọn dưới 4 triệu đồng chủ yếu là phòng nhỏ thuộc các khu nhà cũ kỹ, nằm sâu trong hẻm nhỏ và chịu cảnh ngột ngạt.

Để giải quyết bài toán chi phí, Thịnh đang cùng ba người bạn chung tiền thuê một căn hộ rộng 55 m2 tại Tây Mỗ với giá 9 triệu đồng. Sau khi cộng thêm chi phí điện, nước và dịch vụ, mỗi người chỉ phải chi trả khoảng 3 triệu đồng một tháng. "Dù rất muốn chuyển về gần công ty để thuận tiện đi lại, nhưng mức giá quá cao tại khu vực trung tâm đã khiến tôi phải chùn bước", anh Thịnh bộc bạch.

Giá thuê vẫn ngược chiều xu hướng thị trường

Theo báo cáo từ chuyên trang bất động sản trực tuyến Batdongsan, tính đến tháng 6, số lượng tin đăng cho thuê chung cư mini trên hệ thống vẫn tăng hơn 3% so với tháng trước. Trớ trêu thay, mặc dù mức độ quan tâm của khách hàng sụt giảm và lượng phòng trống gia tăng, giá thuê thực tế lại ghi nhận mức tăng 3,4% so với cùng kỳ năm ngoái.

Xu hướng tăng giá này cũng đồng nhất với số liệu từ cơ quan thống kê quốc gia. Trong quý II, chỉ số giá tiêu dùng chung tăng gần 5,3% so với cùng kỳ năm trước. Trong đó, riêng mảng giá thuê nhà ở đã tăng tới 6%, đóng góp mức tăng 0,85% vào chỉ số CPI chung.

Một tòa chung cư mini treo biển tìm khách thuê ở Trần Quốc Vượng, Cầu Giấy, Hà Nội. Ảnh: Ngọc Diễm

Thị trường dịch chuyển sang cuộc đua về chất lượng vận hành

Đánh giá về thực trạng này, ông Phạm Đức Toản, Tổng giám đốc EZ Property, nhận định trong giai đoạn trước, phân khúc chung cư mini và căn hộ dịch vụ từng mang lại mức sinh lời cực kỳ hấp dẫn. Điều này thúc đẩy nhiều nhà đầu tư cá nhân đổ xô gom đất trong các ngõ sâu để xây dựng nhà cho thuê thu dòng tiền. Sự bùng nổ nguồn cung khi hàng loạt dự án mới đồng loạt bàn giao, kết hợp với việc người thuê thắt chặt chi tiêu trước áp lực lạm phát và biến động kinh tế, đã khiến thị trường rơi vào trạng thái thừa cung thiếu cầu.

Ông Toản chỉ ra rằng tỷ lệ trống phòng cao chủ yếu xuất hiện ở những tòa nhà mới có mức giá đắt đỏ, nằm sâu trong hẻm và bố trí nội thất chưa thực sự tối ưu công năng sử dụng. Ở chiều ngược lại, khách thuê hiện nay đã có thêm nhiều sự lựa chọn chất lượng hơn như căn hộ thương mại hay căn hộ dịch vụ sở hữu hạ tầng đồng bộ và an ninh tốt hơn.

Đồng quan điểm, ông Võ Hồng Thắng, Phó tổng giám đốc DKRA Consulting, phân tích rằng sau chu kỳ tăng trưởng kéo dài, giá thuê tại các quận trung tâm đã chạm ngưỡng quá cao. Trong khi thu nhập của nhóm lao động trẻ chưa thể bắt kịp đà tăng này, họ bắt đầu chuyển sang giải pháp ở ghép hoặc dạt ra các khu vực ngoại ô để giảm tải áp lực tài chính. Với ngân sách từ 6-9 triệu đồng cho một căn chung cư mini, khách thuê hoàn toàn có thể cân nhắc chuyển hướng sang các dự án chung cư thương mại xa hơn để thụ hưởng không gian sống an toàn và nhiều tiện ích hơn.

Theo ông Thắng, diễn biến hiện tại chứng minh thị trường đã bước vào giai đoạn thanh lọc khốc liệt. Thay vì cứ xây xong là có khách như trước, các chủ nhà giờ đây phải cạnh tranh bằng năng lực vận hành. Những công trình có vị trí đắc địa, quản lý chuyên nghiệp và giá cả hợp lý sẽ nắm giữ lợi thế cạnh tranh lớn; ngược lại, các tòa nhà tầm trung bắt buộc phải điều chỉnh hạ giá hoặc bổ sung thêm chính sách ưu đãi dịch vụ để lôi kéo khách hàng.

Nhằm chuẩn hóa chất lượng phân khúc nhà ở cho thuê, Bộ Xây dựng mới đây đã có văn bản đề nghị các địa phương chủ động xây dựng cơ chế hỗ trợ, hướng dẫn cụ thể về quy chuẩn kỹ thuật và an toàn phòng cháy chữa cháy. Các chính sách ưu đãi này sẽ tập trung vào nhóm hộ gia đình, cá nhân tham gia xây dựng nhà ở riêng lẻ nhiều tầng, nhiều căn hộ cho thuê. Bên cạnh đó, công tác thanh tra, giám sát về vệ sinh môi trường cũng như tình hình an ninh trật tự tại các cơ sở này cũng cần được các địa phương siết chặt.

Cảm ơn quý độc giả đã dành thời gian theo dõi bài viết này. Đừng quên khám phá thêm những thông tin thị trường và phân tích bất động sản hữu ích khác ngay phía dưới.