Quy định nghĩa vụ thuế đối với hoạt động cho thuê bất động sản

Những cập nhật quan trọng về hạn mức doanh thu tính thuế, phương pháp xác định thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập cá nhân cùng quy trình báo cáo thuế theo hướng dẫn mới dành cho các cá nhân và hộ kinh doanh.

Nghĩa vụ thuế khi vận hành mô hình cho thuê nhà được thực hiện ra sao?

Dựa trên các văn bản pháp luật hiện hành, các hộ kinh doanh cùng cá nhân tham gia cho thuê tài sản nhà đất không bắt buộc phải phát hành hóa đơn điện tử, áp dụng cho cả các trường hợp doanh thu kinh doanh vượt quá mốc 1 tỷ đồng mỗi năm. Tuy nhiên, ưu đãi không cần xuất hóa đơn này hoàn toàn không đồng nghĩa với việc người dân được miễn trừ trách nhiệm kê khai và hoàn thành nghĩa vụ ngân sách. Các chủ bất động sản vẫn có trách nhiệm thực hiện đầy đủ các thủ tục thuế nếu nguồn thu đạt ngưỡng quy định.

Trong trường hợp tổng doanh thu từ việc cho thuê nhà đất vượt mốc 1 tỷ đồng/năm, chủ sở hữu phải có nghĩa vụ đóng thuế giá trị gia tăng với tỷ lệ 5% dựa trên doanh thu. Song song với đó, khoản thuế thu nhập cá nhân cũng được áp dụng theo mức 5% tính riêng cho phần doanh thu vượt qua hạn mức 1 tỷ đồng này.

Phía cơ quan quản lý thuế cũng đưa ra lưu ý, nếu các cá nhân hay hộ gia đình đồng thời triển khai cả hoạt động sản xuất, thương mại dịch vụ lẫn cho thuê nhà đất, thì mốc doanh thu chịu thuế 1 tỷ đồng sẽ được xem xét độc lập cho từng loại hình hoạt động cụ thể nhằm xác định chính xác trách nhiệm với ngân sách.

Thị trường căn hộ tại khu vực TPHCM (Ảnh: Nam Anh).

Liên quan đến thủ tục báo cáo, người dân có quyền chủ động lựa chọn phương thức nộp tờ khai hai lần định kỳ trong năm hoặc thực hiện gộp một lần theo năm dương lịch. Đối với tình huống các đơn vị, doanh nghiệp thuê nhà đứng ra thực hiện việc báo cáo và nộp thay, quy trình kê khai sẽ được triển khai căn cứ theo từng kỳ thanh toán chi phí thuê tài sản.

Bộ hồ sơ phục vụ công tác này gồm mẫu tờ khai số 01/BĐS ban hành kèm Thông tư 50/2026/TT-BTC cùng bảng phụ lục số 01/BK-BĐS ban hành theo Thông tư 18/2026/TT-BTC. Một điểm cải cách đáng chú ý là ngay khi hoàn tất việc nộp mẫu khai 01/BĐS, người cho thuê tài sản cũng đồng thời hoàn tất luôn bước đăng ký thông tin thuế với cơ quan chức năng, giúp cắt giảm tối đa các công đoạn hành chính rườm rà.

Trách nhiệm tài chính của người thực hiện giao dịch chuyển nhượng nhà đất

Căn cứ theo luật định, các cá nhân phát sinh khoản thu từ việc chuyển nhượng quyền sở hữu nhà đất, cụ thể là bên chuyển nhượng, sẽ đảm nhận trách nhiệm hoàn thành thuế thu nhập cá nhân, ngoại trừ các đối tượng đặc biệt được miễn đóng thuế theo quy định pháp lý. Mặc dù vậy, các bên tham gia giao dịch được phép tự thỏa thuận trong văn bản hợp đồng để bên nhận chuyển nhượng gánh vác việc báo cáo và nộp khoản tiền thuế này. Dù có sự thỏa thuận nộp thay, trách nhiệm gốc về thuế của bên bán vẫn không thay đổi, trừ khi có các văn bản quy phạm pháp luật khác quy định cụ thể.

Khoản thuế thu nhập cá nhân áp cho hoạt động mua bán nhà đất được ấn định theo mức 2% dựa trên giá trị giao dịch thực tế. Mức giá này được xác định thông qua số tiền mà các bên cam kết và ghi rõ trong hợp đồng ở thời điểm ký kết. Tuy nhiên, nếu mức giá ghi nhận trong hợp đồng thấp hơn biểu giá đất hiện hành do Nhà nước ban hành, hoặc trường hợp các bên để trống mục giá trị mua bán, phía cơ quan thuế sẽ tự động căn cứ theo các quy định hiện hành để đưa ra giá tính thuế phù hợp.

Chi tiết hơn, đối với quyền sử dụng các loại đất, căn cứ tính thuế sẽ dựa hoàn toàn trên bảng giá đất do các cơ quan công quyền có thẩm quyền công bố. Đối với tài sản là nhà ở cùng các công trình kiến trúc gắn liền trên đất, trị giá tính thuế sẽ căn cứ vào biểu giá áp dụng cho lệ phí trước bạ do Ủy ban Nhân dân cấp tỉnh quyết định.

Dự án Metro số 1 nối Bến Thành với Suối Tiên là công trình đường sắt đô thị sơ khai tại địa bàn TPHCM (Ảnh: Bảo Quyên).

Mốc thời gian để ghi nhận khoản thu nhập chịu thuế cũng biến động dựa vào cách thức thực hiện nghĩa vụ tài chính của các bên. Nếu người bán trực tiếp làm thủ tục khai báo và hoàn thành tiền thuế, mốc tính sẽ bắt đầu ngay khi văn bản chuyển nhượng có giá trị pháp lý. Ngược lại, nếu người mua đảm nhận trách nhiệm kê khai và đóng thay theo như cam kết giữa hai bên, thời điểm ghi nhận thu nhập chịu thuế sẽ tính từ lúc hoàn thành các thủ tục đăng ký quyền sử dụng đất cũng như quyền sở hữu tài sản.

Sau khi tiếp nhận đầy đủ bộ hồ sơ hợp lệ dùng để xác định các nghĩa vụ tài chính liên quan, phía cơ quan thuế sẽ tiến hành phát hành văn bản thông báo nộp tiền. Theo luật định, thời gian tối đa để cơ quan quản lý ban hành thông báo đối với khoản thuế thu nhập cá nhân phát sinh từ giao dịch chuyển nhượng bất động sản là không quá 3 ngày làm việc, tính từ thời điểm nhận đủ các giấy tờ hợp pháp. Song song đó, người dân có nghĩa vụ phải khai báo thông tin một cách trung thực, cung cấp toàn bộ hồ sơ đi kèm và hoàn thành nghĩa vụ tài chính đúng hạn căn cứ theo thông báo từ phía cơ quan quản lý.

Xin chân thành cảm ơn quý độc giả đã dành thời gian quan tâm và theo dõi trọn vẹn bài viết này. Để cập nhật thêm nhiều thông tin bổ ích và chuyên sâu về thị trường tài chính cũng như các quy định pháp lý mới nhất, mời quý vị tiếp tục theo dõi và đón đọc các nội dung liên quan ngay bên dưới.